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2018年发生购房定金合同纠纷该如何处理?
一、首先要确认协议的效力，如果合同无效，定金应该全部返还。例如：没有经济适用房购买资格的购买未满五的经济适用房协议应属无效协议，因为经济适用房是保障性住房，是解决住房困难问题人的住房问题，是有资格准入性质，特别是未满五年的经济适用房只能卖给有经济适用房购买资格的人;
二、其次要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况，如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，在协议撤销后，定金应该全部返还。例如，如果卖家隐瞒房屋有重大安全隐患的情况，就属于欺诈。
三、再次，在协议合法有效的情况下，就要确定谁是违约方，谁是守约方，给付定金的一方如果违约无权要回定金，收受定金的一方如果违约，应该双倍返还定金;
四、如果只是签订了定金协议(比如定金支付书、房屋认购书等)，在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同之前，如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立，各不承担违约责任，定金应该全部返还;
五、谨慎签订定金协议，在没有和卖家全部协商一致的情况下，不要给付定金，另外定金要直接给付给卖家，减少环节就是减少纠纷;购买期房可以不签订房屋认购书而直接签订商品房预售合同;
六、为了避免发生纠纷，任何承诺最好都要落实成书面的东西，个人签字就生效，公司必须盖单位的合同专用章才生效;录音、证人证言都可以作为证据。
定金合同怎样才算成立?
合同法上合同成立的要件：
(一)要有两个以上合同当事人;
(二)当事人意思表示一致。定金合同除需具备一般合同的成立要件外，定金的成立须由当事人订立书面合同。一般合同的生效要件：
1、当事具有相应的民事行为能力;
2、意识表示真实;
3、合同内容合法。
定金合同的生效除具备一般合同的生效要件外还需具备以下特殊要件：
1、定金合同以主合同的有效为前提。主合同无效或被撤销时，定金合同不能生效，已交付定金的一方有权要求返还定金;
2、定金合同为实践性合同，以定金的交付为要件;
3、定金的数额应少于合同应给付的款项，其具体数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的20%。
定金合同不以书面形式约定有效吗?
1、《担保法》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;” 此处的“变更”应当是指以行为变更定金合同对数额的约定(注：对合同的变更一般是以一个新的有效的合同变更旧的合同)，而且这种变更是有效的，即变更后的定金合同也是有效的。那么，问题就在这里：不论变更前的定金合同是书面的还是非书面的，变更后的定金合同肯定是非书面的(因为是以行为对原定金合同做的变更)，且这种非书面的定金合同是有效的;
2、原最高人民法院副院长奚晓明先生在全国民商事审判工作会议上的讲话《充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条、16条的规定，“效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。” 很明显，使非书面形式的定金合同继续存在不会损害国家利益和社会公共利益，因此，《担保法》第90条规定的定金合同应当以书面形式约定的规定不是效力性规范，而是管理型规范，违反该规定不会导致定金合同无效;
3、探究立法本意，《担保法》之所以规定定金合同应当以书面形式约定，是为了当事人发生争议时举证的方便，而不是担心非书面形式的定金合同会损害国家利益和社会公共利益，因此，该规定是管理性的规范，违反该规定不会导致定金合同无效;
